メニュー 閉じる

事業内容

Services

不動産の「鑑定評価」と「調査分析」を
あらゆるシーンでご活用ください

顧客別サービス

  • 共有物の分割に伴うコンサルティング
  • 売買の参考、資産評価
  • 借地権・底地の整理
  • 地代・家賃の算定
  • 投資用不動産の投資採算性分析
  • 賃貸等不動産の時価評価
  • 不動産証券化の鑑定評価
  • グループ法人間売買での時価証明
  • 地代・家賃の算定
  • 賃料調査レポート
  • 固定資産税評価の分析
  • 会社設立・増資等に伴い、現物出資する不動産の評価
  • 売買・交換・資産評価等の鑑定評価
  • 遊休地の調査・分析・コンサルティング
  • 特殊用途(ゴルフ場・ホテル等のレジャー施設・ヘルスケアなど)
  • 顧問契約
  • 同族間売買における適正価格の把握
  • 税務上の広大地の判定及び時価評価
  • 減損会計等適導入における鑑定評価
  • 路線価評価が時価に比べて高い場合の鑑定
  • 遺産分割時の時価
  • 離婚時の財産分与
  • 遺産分割時の時価
  • 賃料訴訟、立退料、一時金(更新料、建替承諾料、名義書換料など)の算定
  • 民事再生、会社更生、債務整理等における資産評価
  • 融資時、融資期間中、債権回収時の>担保評価
  • 金融検査マニュアルで評価が必要な場合に
  • 公有地売り払いの際の鑑定評価
  • 公共用地買収の際の鑑定評価

鑑定評価

弊社の担保評価は、常に時代の変化に伴う不動産の価格形成要因の変動分析を行い、最新の鑑定評価手法を駆使して金融機関のニーズに的確に応えます。また、大量一括案件、納期の短い案件等柔軟に対応いたします。

一般の鑑定評価のみならず、簡易鑑定評価、簡易査定、机上評価、意見書等、目的に応じた様式を提供致します。境界の不明確な大規模地(大工場、ゴルフ場、リゾート施設等)や、法的規制の強い土地(風致地区、伝建地区、史跡、名勝等)や建築制限があり市場性の極端に劣る不動産等、特殊な不動産も対応可能です。金融検査マニュアルによれば担保評価額は、客観的、合理的な評価方法で算出した評価額(時価)を求めることとされています。特に担保評価額が高額な場合、また特殊な物件(ゴルフ場、野球場、マリーナ、サーキット場等)等合理的・客観的に担保評価額を求めることが困難な場合には必要に応じて鑑定評価を実施することが望ましいとされており、不動産鑑定評価による担保価値の把握が尊重されています。最新の検査マニュアルに基づき現況に基づく評価を原則とし、現地確認とともに権利関係の態様・法令上の制限を調査の上で評価を行います。土壌汚染、アスベスト等の環境条件にも留意します。

一般の鑑定評価以外の担保評価周辺業務の例

  • 相続税路線が付設されていない地域において、自己査定する際の基準価格とするために行う、基準地点の評価業務
  • 金融機関に代わって、路線価及び地価公示価格等を利用した合理的な評価手法による調査・意見業務
  • 過日に提出した鑑定評価書に対する時点修正業務
  • 債権保全上必要な場合に鑑定評価額に対して行う、所要の修正に対する意見業務
  • 土壌汚染が不動産価格に影響する程度に関する意見業務
  • 金融機関自身で収益価格を求める際の賃料水準査定業務

所有不動産(更地、貸地、駐車場、戸建住宅、賃貸戸建、アパート、マンション一室、マンション一棟、店舗ビル、事務所ビル、山林、農地など)の評価替をするとき、現在の資産の価格を知りたいときに資産評価を行なっております。豊富な資料、情報に裏打ちされた適正な価格での評価を行います。

  • 不動産の証券化における鑑定評価が必要となるのは、以下のような場合です。

    • 資産流動化やJ-REIT、プライベートファンド等の資産の運用者等が、対象となる不動産の取得及び譲渡等に際して、価格調査が必要となる場合
    • 資産流動化法による不動産の取引を行う場合
    • 対象不動産に信託設定を行う場合
    • 対象不動産についてノンリコースローン等金融機関から借入を行う際の担保評価を行う場合
    • 運用期間中の各決算期に対象不動産の適正な価格に関する情報開示のため

    証券化不動産については「不動産鑑定評価基準」において新たに各論第3章が規定されており、投資家保護の観点から客観的、中立的な鑑定評価が求められます。当事務所では、不動産証券化協会認定マスター(ARESマスター)を保有する不動産鑑定士が対応いたします。

ホテル・旅館、ゴルフ場、病院・医療施設、シニアハウス・老健施設、テーマパーク・アミューズメント施設・遊園地、工場(財団)、物流施設、クアハウス・ 温泉施設、パチンコ店、レジャーホテル、シネコン、ショッピングセンター・大規模小売店舗、ボウリング場、大規模モータースポーツ施設、ウェディングホー ル・結婚式場、セレモニーホール・葬祭場、賃貸・収益不動産、市街地再開発ビル、墓地、山林、保養所、史跡・名勝
など特殊物件にも対応します。詳細についてはお気軽にお問い合わせください。

  • 現物出資とは?

    現物出資とは、金銭以外の財産を出資して、株式を取得することです。 現物出資を行う場合、資本充実の原則に基づき、取得する株式の価値に見合う出資である必要があります。つまり、現物出資する財産が、株式の発行価額に相当する経済価値を有していなければ、債権者保護に反することになります。

    専門家による価格証明

    土地・建物等を現物出資する場合、不動産鑑定士の鑑定評価があれば、検査役の調査は不要となります。不動産は、市場価格のある有価証券と異なり個別性が強いため、適正な価格を把握するには、中立的・客観的な鑑定評価が必要です。

平成20年11月に「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準及び賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」が公表されました。これにより今後は賃貸等不動産については、財務諸表に時価の注記を行う必要があります。なお、平成22年3月31以後に終了する事業年度からこの基準が適用されます。賃貸等不動産(投資不動産、遊休不動産、賃貸不動産)について不動産鑑定評価、価格等調査を行い、注記する時価等を算定いたします。また、個別の賃貸等不動産の重要性の有無の判断のサポートを行います。客観性を確保するためには、外部の評価機関による時価評価が求められます。

  • 公共用地買収の際の鑑定評価

企業が所有する事業用不動産の現在評価額が帳簿価格より著しく下落している場合にその差を損失として計上しましょうというのが減損会計制度です。減損会計の目的は、貸借対照表の固定資産評価を正しく行うことによって損失を将来に繰り延べず、企業の透明性を高めることです。まずは不動産の適正な価格の把握が必要です。

1)第三者の立場で資産のグルーピングをします

2)全資産をチェックし減損の兆候を調査します

  1. 2年間、赤字が継続している事業に使用されている資産
  2. 廃止・再編成予定の事業に使用されている資産
  3. 当初の予定よりも早期に処分することが決まった資産
  4. 当初の予定と異なる用途に転用された資産
  5. 一時的でない遊休資産
  6. 稼働率が著しく低下している資産
  7. 著しい、陳腐化、物理的損傷を受けた状態が続いている資産
  8. 経営環境が著しく悪化している事業に使用されている資産
  9. おおむね50%以上市場価値が下落している資産

3)資産が生み出すキャッシュフロー総額が簿価を下回る場合に減損損失を認識します

4)減損損失を測定します

減損損失 = 帳簿価格 - 回収可能価格
回収可能価格は、正味売却価格及び使用価値を算定し、いずれか高い方をいいます。

正味売却価格 = 時価 - 処分費用見込額
不動産の時価は不動産鑑定評価基準に基づいて算定します。

民事再生法に基づく鑑定評価

民事再生法の目的

民事再生法は、経済的に窮境にある債務者について、債権者の多数の同意を得、かつ、裁判所の認可を受けた再生計画を定めることにより、民事上の権利関係を調整し、債務者の再生を図ることを目的としています。

鑑定評価ご利用の場面
  1. 再生手続開始時の財産目録、貸借対照表作成のための鑑定評価(法第124条)
  2. 財産上の担保権を消滅させることに関連する鑑定評価(法第148~150条)
  3. 営業譲渡を検討している場合の鑑定評価(法第42条)
  4. 役員に対する損害賠償請求を検討している場合の鑑定評価(法第143条)
民事再生法に基づく鑑定評価の特徴(上記1,2,3について)

民事再生規則第56条に『財産を処分するものとして』評価する旨規定されています。これは、債務者が破産した状況を前提に、ただちに不動産を処分し、事業を清算することを想定した価格(早期売却市場における適正な処分価格)を意味します。

一般の不動産市場と異なり、早期売却市場は、市場参加者が不動産業者や投資家が中心となり、転売目的が多い市場と言えます。つまり、早期売却市場で成立する価格は、一般の不動産市場で成立する価格より、利益分及び転売費用分低い価格となります。

早期売却市場と良く似たものとして、競売市場をあげることができますが、競売不動産には特有の要因があり、競売落札価格=早期売却市場価格とはなりません。

民事再生法に基づく鑑定評価の特徴 (上記4について)

役員に対する損害賠償請求を検討している場合の鑑定評価は、損害賠償の法理を反映した財産の評価が要請されるため、この場合の鑑定評価額は、早期売却市場を前提とするものではなく、一般の不動産市場で成立する価格となります。

立退料は,オフィスや店舗等の立替えの際の立退交渉(明渡請求訴訟等)のほか,正当事由に基づく更新拒絶の場合などに,その査定の必要性が生じます。

一般敵に立退料の内容としては主に,

①引越料などの移転に要する実費

②造作等内装費の補償

③借家権価格

④営業補償(休業中の収益補償・人件費補償・ 移転広告費等)

等から構成されますが,その賃貸目的物の種類や契約内容により,構成内容は様々となるのが現実です。

不動産鑑定士は,このような強い個別性が認められる立退交渉において,客観的且つ公平性を有した妥当な金額としての立退料の査定を行います。特に, 店舗の場合は,移転先の確保が難しく,交渉が難航することが多く見受けられます。立退料の鑑定評価書は,当事者双方の交渉において有用です。

相続財産には現金、有価証券、動産、不動産等がありますが、不動産については専門家でなければ正確な価値の把握は出来ません。無駄な紛争を避け円滑に遺産分割を行うには、弊社の不動産鑑定評価書は非常に有効です。

平成16年の改正で「広大地評価」の計算方法は簡便化され、わかりやすくなりましたが、 その前提となる広大地に該当するかどうかの判定は専門家でなければ難しいのが現状でしょう。 納税者の利益、あらゆるリスクを回避するためにも、正しい判定は不可欠です。 広大地判定のフローチャート 中高層のマンション適地等については、広大地には該当しない旨を通達のなかで明らかにしています。 広大地に該当する条件の提示と該当しない条件の提示は概ね次の下記フローチャートの通りです。 広大地判定の流れ(広大地意見書) ご相談、判定自体は無料で対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。 広大地判定 意見書鑑定報酬 300,000円(税別)~

法人と役員の間での不動産取引、同族法人間取引きでは、透明性が必要とされます。時価の1/2以下の価格での取引は「みなし譲渡」として課税されることがあります。この時価算定に鑑定評価がお役に立ちます。

新たに不動産を賃貸借する場合に適正な賃料を知りたい、現在賃貸借されている賃料が市場賃料と比べて適正なのか知りたい、近い将来賃料改定が行われる予定だが改定額をどうすれば良いか、賃借人から賃料減額を要求されているが客観的に算定された賃料を知りたい等、不動産の賃貸借には様々な評価ニーズがあります。当事務所は公平・中立な立場で、客観的な賃料を算定致します。

  • 賃料改定における鑑定評価書
  • 賃料改定における賃料調査報告書
  • 賃料改定における賃料調査レポート
  • その他賃料関連サービス

交換する不動産の価額の開差が2割を超えていないかの判断,及び交換差金の額の算定に時価が必要です。また,不動産を交換をしたが、含み損があるため交換の特例を適用しない、また、交換の特例の適用要件を満たさないため,交換の特例が適用できない場合等も不動産の譲渡価額をいくらで申告するかの判断に時価が必要です。

生涯の中でも最も高価な買い物である住宅の購入には誰もが慎重になります。不動産会社による独自の査定はよく聞きますが、利害関係の絡む不動産会社からの査定額を鵜呑みにしていいものか不安な方も多いのではないかと思います。そこで、当事務所の不動産鑑定評価をご利用になるのはいかがでしょう。利害関係のない公平妥当な価格を算定します。

生涯の中でも最も高価な買い物である住宅の購入には誰もが慎重になります。不動産会社による独自の査定はよく聞きますが、利害関係の絡む不動産会社からの査定額を鵜呑みにしていいものか不安な方も多いのではないかと思います。そこで、当事務所の不動産鑑定評価をご利用になるのはいかがでしょう。利害関係のない公平妥当な価格を算定します。

離婚の際にマンション、戸建住宅などを共有持分として保有している場合、その不動産の価格により、相手方に支払われる(又は支払う)額は異なります。そこで鑑定評価額が交渉の決め手となります。

地代争訟

固定資産税の上昇や周辺環境の変化に伴い地代を変えたいということがあります。土地所有者と借地人との地代改定の交渉は困難な場合がありますが、弊社の地代評価によって土地・建物の適正な賃料を知ることができます。

家賃争訟

家賃においても同様です。特に店舗や事務所は通常長期契約となるため、現行賃料が適正賃料とは言い難いものが多くあります。賃借人(賃貸人)との家賃改定の交渉に弊社の賃料評価が有効です。

会社更生法に基づく鑑定評価

会社更生法の目的

会社更生法は、窮境にある株式会社について、更生計画の策定及びその遂行に関する手続を定めること等により、債権者、株主等の利害を調整し、もって当該株式会社の事業の維持更生を図ることを目的としています。

鑑定評価ご利用の場面

  1. 更生手続開始時における財産評定に係る評価(法第83条第1項)
  2. 更生担保権に係る担保権の目的である財産の評価(法第153条、154条)
  3. 担保権の目的である財産の担保権消滅請求制度に係る評価(法第104条~106条)
  4. 更生計画案についての参考資料として提出すべき、更生計画案作成の基準時における財産評価
  5. 更生計画において財産の処分を行う場合等における評価
  6. 更生計画の内容が会社の事業の全部を廃止するものである場合の評価
  7. 更生会社の営業の全部又は重要な一部の譲渡に係る評価

会社更生法に基づく鑑定評価の特徴(市場調査)

会社更生法に基づく鑑定評価の場合、不動産の用途が限定されることが多く、需要者が同業者に限定される傾向があります。反面、市場参加者は、全国に存在し、市場は広域となる傾向にあります。そこで、鑑定評価に当たっては、当該業種に関する業況調査、地域経済の動向調査を慎重に行い、不動産価格に及ぼす影響の分析が必要となります。

会社更生法に基づく鑑定評価の特徴(不動産の状況)

経営状況が悪化し、十分な財産管理がなされていない場合も想定されます。 そこで、鑑定評価に当たっては、不動産の権利関係、土壌汚染の状態、有害物質の管理状況などについて十分に調査し、不動産価格に及ぼす影響の分析が必要となります。

相続や遺贈などで不動産を取得した場合,その価格査定には相続税路線価や固定資産税評価証明が多く使われます。しかし,これらはごく普通の戸建住宅地や店舗敷地などを前提としており,極端に変形した土地や過大・過小な面積の土地には,適正な時価を査定できない可能性があります。また,土地の一部を借地している,建物が共有であるなど,特殊な権利が付着する場合には,不動産の価値の配分が困難となります。このような場合には,不動産鑑定士のアドバイスを得たうえで,不動産鑑定評価書または不動産価格調査書を活用することが納税者の利益貢献に役立つでしょう。弊社では、納税者のトータルコストが最適化できるよう、鑑定評価等が利益貢献できる場合のみサービスのご提案をしております。 特に路線価による評価>時価(実勢価格)となる可能性が高い土地としては以下のものがあります。
  • 周辺に比べ面積が広い(広大地)
  • 間口が狭い
  • 形状が悪い
  • 道路から低い、または高い
  • 道路が狭い
  • 貸家又は文化住宅、倉庫
  • 駐車場、山林、崖地、傾斜地
  • 高圧線が通っている
  • 線路沿い
  • 忌み地(墓地、産廃場等)

 評価サービスの流れ

M&A(企業の合併・買収)や事業承継に際しては、企業(事業)価値を適正に把握することが必要ですが、それには企業が所有する不動産の適正な市場価値を把握することが必要です。

コンサルティング

賃料減額改定をお考えの借主様を徹底サポートいたします。 2008年9月のリーマンショックに端を発したミニバブル崩壊、2011年3月の東日本大震災、さらに電気料金値上げ、消費税増税など、今後さらなる経営環境の悪化が懸念されています。こうした現在、賃料の見直しは大企業のみならず、中小企業含め、すべての企業が真剣に考えるべき課題ではないでしょうか。弊社は、中立公正な評価機関として、適正な賃料水準の調査分析サービスをご提供させて頂くことで、企業の経営改善に貢献しております。 いずれかに当てはまる場合は是非ご連絡ください!
  • 契約開始から賃料が据置である。
  • 過去に賃料の増額改定を行った。
  • 周辺の地価が下落している。
  • 周辺に安い賃料の募集物件がある。
  • 空室率が上昇している。
  • 契約開始時と比べて、賃料比率(売上に占める賃料の割合)が上昇している。

賃料減額請求権の法的根拠

一般的に賃料は賃貸借契約時において毎月いくら(場合によっては年いくら)、と明確に決めてから契約の締結をしますので、契約当事者双方はこの賃料に拘束されます。借地借家法上は、賃料改定の期間や改定後賃料の限度等に関する規制はなく、原則として賃貸借当事者間において合意が成立すれば自由に改定することができることになっています。合意が成立しない場合には、下記条文を根拠に当事者の一方から増減額請求がなされ、協議が成立しなければ裁判所が決定することになります。

 借地借家法第11条(地代等増減請求権)

地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 2  地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 3  地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 借地借家法第32条(借賃増減請求権)

これは家賃についての条文です。地代、家賃いずれの場合も租税等の増減により土地、建物価格が変動した場合、経済情勢が変動した場合、周辺の類似物件の地代又は家賃と比較して不相当となった場合には増減額請求をできることが定められています。 注意を要するのは、不増額特約(一定期間賃料の増額請求ができない旨定めた特約)がある場合には、当該期間中は基本的に増額請求できません。(借地借家法第11条第1項但書、同第32条第1項但書)一方、不減額特約(一定期間賃料の減額請求ができない旨定めた特約)があっても、減額請求できます。 また、誤解されている方が多いのですが、更新時でなければ、増減額請求できないということはありません。
1     建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 2  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 3  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

借地借家法第38条(定期建物賃貸借)

定期建物賃貸借契約とは、期間が満了すると契約が更新されることなく、確定的に終了する借家契約をいいます。(更新はできませんが、再契約は可能です。) 注意を要するのは、この契約形態の場合、第7項にある通り、借賃の改定に特約がある場合は、賃料の増減額請求ができません。当然ながら、特約がなければ、定期建物賃貸借契約であっても、賃料の増減額請求は可能です。 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。 2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。 4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。 5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。 6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。 7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

賃料調査報告書

賃料減額改定コンサルティングサービスで利用する賃料調査報告書は貸主借主間の協議による賃料減額改定を目的としたものです。 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書とは異なりますが、不動産鑑定評価基準の考え方を応用し、さらにより賃料改定時において当事者双方が納得を得やすい調査分析を加えております。

作成方針

賃料減額請求に利用する本サービス賃料調査報告書は、依頼者が直面している問題を解決し、ご満足して頂くことを第一の目的としております。中立公正な評価機関が作成する本サービス賃料調査報告書は、賃料改定協議において大きな武器となるでしょう。

対応可能な用途

下記用途の実績がございます。
  • 土地
  • 共同住宅
  • 事務所
  • ビルイン店舗(飲食店、エステ、学習塾、歯医者など)、
  • スーパーマーケット
  • ロードサイド型店舗
  • 百貨店
  • 倉庫(物流施設)
  • ホテル
  • 旅館
  • スポーツ施設(テニスクラブなど)

コンサルティングの流れ

賃料減額コンサルティングの流れ

サービス提供地域

日本全国対応しております。

必要書類

お申し込みの際は、賃貸契約書・各種覚書・重要事項説明書をご用意ください。

コンサルティングフィー

報酬は、物件の用途、規模、場所等により異なりますので、別途お問い合わせ下さい。
賃料増額改定をお考えの貸主様を徹底サポートいたします。

 賃貸市場の現状(広がる賃料格差)

2008年9月のいわゆるリーマンショックに端を発したミニバブル崩壊以降、全国的に空室率は上昇し、オフィス・店舗等の賃料水準は下落基調で推移しています。しかし、2011年3月11日の東日本大震災があったにもかかわらず、耐震性の優れた物件等競争力のある物件に対する引き合いは根強いものがあり、同じエリアでも物件ごとの二極化傾向が鮮明になってきています。新規契約の締結時期にもよりますが、市場性を背景とした物件のポテンシャルからみて現行賃料が割安となっている物件も少なからず存在します。賃貸経営における機会損失の回避、収益性向上のために収益の源泉である賃料の見直しを検討されてはいかがでしょうか?

賃料増額請求権の法的根拠

一般的に賃料は賃貸借契約時において毎月いくら(場合によっては年いくら)、と明確に決めてから契約の締結をしますので、契約当事者双方はこの賃料に拘束されます。借地借家法上は、賃料改定の期間や改定後賃料の限度等に関する規制はなく、原則として賃貸借当事者間において合意が成立すれば自由に改定することができることになっています。合意が成立しない場合には、下記条文を根拠に当事者の一方から増減額請求がなされ、協議が成立しなければ裁判所が決定することになります。

借地借家法第11条(地代等増減請求権)

地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 2  地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 3  地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 借地借家法第32条(借賃増減請求権)

これは家賃についての条文です。地代、家賃いずれの場合も租税等の増減により土地、建物価格が変動した場合、経済情勢が変動した場合、周辺の類似物件の地代又は家賃と比較して不相当となった場合には増減額請求をできることが定められています。 注意を要するのは、不増額特約(一定期間賃料の増額請求ができない旨定めた特約)がある場合には、当該期間中は基本的に増額請求できません。(借地借家法第11条第1項但書、同第32条第1項但書) また、誤解されている方が多いのですが、更新時でなければ、増減額請求できないということはありません。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 2  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。 3  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 借地借家法第38条(定期建物賃貸借)

定期建物賃貸借契約とは、期間が満了すると契約が更新されることなく、確定的に終了する借家契約をいいます。(更新はできませんが、再契約は可能です。) 注意を要するのは、この契約形態の場合、第7項にある通り、借賃の改定に特約がある場合は、賃料の増減額請求ができません。当然ながら、特約がなければ、定期建物賃貸借契約であっても、賃料の増減額請求は可能です。 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。 2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。 3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。 4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。 5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。 6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。 7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

賃料調査報告書

賃料増額改定コンサルティングサービスで利用する賃料調査報告書は貸主借主間の協議による賃料増額改定を目的としたものです。 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書とは異なりますが、不動産鑑定評価基準の考え方を応用し、さらにより賃料改定時において当事者双方が納得を得やすい調査分析を加えております。

作成方針

賃料増額請求に利用する本サービス賃料調査報告書は、依頼者が直面している問題を解決し、ご満足して頂くことを第一の目的としております。中立公正な評価機関が作成する本サービス賃料調査報告書は、賃料改定協議において大きな武器となるでしょう。

 対応可能な用途

下記用途の実績がございます。
  • 土地
  • 共同住宅
  • 事務所
  • ビルイン店舗(飲食店、エステ、学習塾、歯医者など)、
  • スーパーマーケット
  • ロードサイド型店舗
  • 百貨店
  • 倉庫(物流施設)
  • ホテル
  • 旅館
  • スポーツ施設(テニスクラブなど)

コンサルティングの流れ

賃料増額コンサルティングの流れ

サービス提供地域

日本全国対応しております。

必要書類

お申し込みの際は、現地案内図・登記簿謄本・建物図面・賃貸契約書・各種覚書・重要事項説明書・納税証明書をご用意ください。

コンサルティングフィー

報酬は、物件の用途、規模、場所等により異なりますので、別途お問い合わせ下さい。
  • 賃料増額を請求されている借主様を徹底サポート致します。 2008年9月のいわゆるリーマンショックに端を発したミニバブル崩壊以降、全国的に空室率は上昇し、オフィス・店舗等の賃料水準は下落基調で推移しています。しかし、2011年3月11日の東日本大震災があったにもかかわらず、耐震性の優れた物件等競争力のある物件に対する引き合いは根強いものがあり、同じエリアでも物件ごとの二極化傾向が鮮明になってきています。よって新規契約の締結時期にもよりますが、市場性を背景とした物件のポテンシャルからみて現行賃料が割安となっている物件も少なからず存在するのも事実なのです。また、賃料増額請求権も法が認めた正当な権利ですので、賃料増額の請求を受けた場合、まず、その請求自体妥当なものか、増額請求賃料が妥当なものか判断しなければなりません。

    賃料調査報告書

    賃料増額阻止コンサルティングサービスで利用する賃料調査報告書は貸主借主間の協議による賃料減額阻止を目的としたものです。 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書とは異なりますが、不動産鑑定評価基準の考え方を応用し、さらにより賃料改定時において当事者双方が納得を得やすい調査分析を加えております。

    作成方針

    賃料増額請求に対する本サービス賃料調査報告書は、依頼者が直面している問題を解決し、ご満足して頂くことを第一の目的としております。中立公正な評価機関が作成する本サービス賃料調査報告書は、賃料改定協議において大きな武器となるでしょう。

    対応可能な用途

    下記用途の実績がございます。
    • 土地
    • 共同住宅
    • 事務所
    • ビルイン店舗(飲食店、エステ、学習塾、歯医者など)、
    • スーパーマーケット
    • ロードサイド型店舗
    • 百貨店
    • 倉庫(物流施設)
    • ホテル
    • 旅館
    • スポーツ施設(テニスクラブなど)

    コンサルティングの流れ

    賃料増額阻止コンサルティングの流れ

    サービス提供地域

    日本全国対応しております。

    必要書類

    お申し込みの際は、賃貸契約書・各種覚書・重要事項説明書をご用意ください。

    コンサルティングフィー

    報酬は、物件の用途、規模、場所等により異なりますので、別途お問い合わせ下さい。
賃料減額を請求されている貸主様を徹底サポート致します。

 賃料改定動向

昨今の景気悪化の影響からか、借主からの賃料減額圧力は日増しに大きくなってきています。中には、退去覚悟の強気な交渉を行ってくる借主や、賃料減額交渉会社のような無関係な第三者が介入してくるケースなど、対応が難しくなっているのが現実です。加えて、借主からの賃料減額の根拠は、「売上が厳しいから」、「景気が悪いから」、「コスト削減が必要だから」といった貸主様にとっては無関係な理由であることが多いのもまた現実です。 賃料減額の請求を受けた場合、まず、その請求自体妥当なものか、減額請求賃料が妥当なものか判断しなければなりません。

 賃料調査報告書

賃料減額阻止コンサルティングサービスで利用する賃料調査報告書は貸主借主間の協議による賃料減額阻止を目的としたものです。 不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書とは異なりますが、不動産鑑定評価基準の考え方を応用し、さらにより賃料改定時において当事者双方が納得を得やすい調査分析を加えております。

 作成方針

賃料減額請求に対する本サービス賃料調査報告書は、依頼者が直面している問題を解決し、ご満足して頂くことを第一の目的としております。中立公正な評価機関が作成する本サービス賃料調査報告書は、賃料改定協議において大きな武器となるでしょう。

 対応可能な用途

下記用途の実績がございます。
  • 土地
  • 共同住宅
  • 事務所
  • ビルイン店舗(飲食店、エステ、学習塾、歯医者など)、
  • スーパーマーケット
  • ロードサイド型店舗
  • 百貨店
  • 倉庫(物流施設)
  • ホテル
  • 旅館
  • スポーツ施設(テニスクラブなど)

コンサルティングの流れ

賃料減額阻止コンサルティング

サービス提供地域

日本全国対応しております。

 必要書類

お申し込みの際は、現地案内図・登記簿謄本・建物図面・賃貸契約書・各種覚書・重要事項説明書・納税証明書をご用意ください。

 コンサルティングフィー

報酬は、物件の用途、規模、場所等により異なりますので、別途お問い合わせ下さい。