事業内容

賃料減額改定コンサルティング

ec20

賃料減額改定をお考えの借主様を徹底サポートいたします。

 

2008年9月のリーマンショックに端を発したミニバブル崩壊、2011年3月の東日本大震災、さらに電気料金値上げ、消費税増税など、今後さらなる経営環境の悪化が懸念されています。こうした現在、賃料の見直しは大企業のみならず、中小企業含め、すべての企業が真剣に考えるべき課題ではないでしょうか。弊社は、中立公正な評価機関として、適正な賃料水準の調査分析サービスをご提供させて頂くことで、企業の経営改善に貢献しております。

 

いずれかに当てはまる場合は是非ご連絡ください!

  • 契約開始から賃料が据置である。
  • 過去に賃料の増額改定を行った。
  • 周辺の地価が下落している。
  • 周辺に安い賃料の募集物件がある。
  • 空室率が上昇している。
  • 契約開始時と比べて、賃料比率(売上に占める賃料の割合)が上昇している。

賃料減額請求権の法的根拠

一般的に賃料は賃貸借契約時において毎月いくら(場合によっては年いくら)、と明確に決めてから契約の締結をしますので、契約当事者双方はこの賃料に拘束されます。借地借家法上は、賃料改定の期間や改定後賃料の限度等に関する規制はなく、原則として賃貸借当事者間において合意が成立すれば自由に改定することができることになっています。合意が成立しない場合には、下記条文を根拠に当事者の一方から増減額請求がなされ、協議が成立しなければ裁判所が決定することになります。

 借地借家法第11条(地代等増減請求権)

地代又は土地の借賃(以下この条及び次条において「地代等」という。)が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2  地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3  地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

 借地借家法第32条(借賃増減請求権)

これは家賃についての条文です。地代、家賃いずれの場合も租税等の増減により土地、建物価格が変動した場合、経済情勢が変動した場合、周辺の類似物件の地代又は家賃と比較して不相当となった場合には増減額請求をできることが定められています。

注意を要するのは、不増額特約(一定期間賃料の増額請求ができない旨定めた特約)がある場合には、当該期間中は基本的に増額請求できません。(借地借家法第11条第1項但書、同第32条第1項但書)一方、不減額特約(一定期間賃料の減額請求ができない旨定めた特約)があっても、減額請求できます。

また、誤解されている方が多いのですが、更新時でなければ、増減額請求できないということはありません。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2  建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3  建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

借地借家法第38条(定期建物賃貸借)

定期建物賃貸借契約とは、期間が満了すると契約が更新されることなく、確定的に終了する借家契約をいいます。(更新はできませんが、再契約は可能です。)

注意を要するのは、この契約形態の場合、第7項にある通り、借賃の改定に特約がある場合は、賃料の増減額請求ができません。当然ながら、特約がなければ、定期建物賃貸借契約であっても、賃料の増減額請求は可能です。

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。

2  前項の規定による建物の賃貸借をしようとするときは、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

3  建物の賃貸人が前項の規定による説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効とする。

4  第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。

5  第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。

6  前二項の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

7  第三十二条の規定は、第一項の規定による建物の賃貸借において、借賃の改定に係る特約がある場合には、適用しない。

 

賃料調査報告書

賃料減額改定コンサルティングサービスで利用する賃料調査報告書は貸主借主間の協議による賃料減額改定を目的としたものです。
不動産鑑定評価基準に則った鑑定評価書とは異なりますが、不動産鑑定評価基準の考え方を応用し、さらにより賃料改定時において当事者双方が納得を得やすい調査分析を加えております。

作成方針

賃料減額請求に利用する本サービス賃料調査報告書は、依頼者が直面している問題を解決し、ご満足して頂くことを第一の目的としております。中立公正な評価機関が作成する本サービス賃料調査報告書は、賃料改定協議において大きな武器となるでしょう。

対応可能な用途

下記用途の実績がございます。

  • 土地
  • 共同住宅
  • 事務所
  • ビルイン店舗(飲食店、エステ、学習塾、歯医者など)、
  • スーパーマーケット
  • ロードサイド型店舗
  • 百貨店
  • 倉庫(物流施設)
  • ホテル
  • 旅館
  • スポーツ施設(テニスクラブなど)

コンサルティングの流れ

賃料減額コンサルティングの流れ

サービス提供地域

日本全国対応しております。

必要書類

お申し込みの際は、賃貸契約書・各種覚書・重要事項説明書をご用意ください。

コンサルティングフィー

報酬は、物件の用途、規模、場所等により異なりますので、別途お問い合わせ下さい。

 

ご相談、ご依頼はお気軽にどうぞ

ネットからのお問い合わせ
お電話でのお問い合わせ (TEL: 03-5408-9011)